「本業だけでは将来が不安…」「もっと効率よく資産を増やしたい」と感じている会社員の方へ──。副業解禁が進むなかで、”安定”と”節税”の両方を実現できるサイドビジネスとして、不動産投資が今、注目されています。
特に高収入のビジネスパーソンにとっては、所得税・住民税の圧縮という節税メリットが大きく、経営者や個人事業主にも通じる「資産形成の王道」としての魅力があります。この記事では、忙しいサラリーマンでも始められる不動産投資の始め方と、失敗しないポイントをわかりやすく解説していきます。
副業としての不動産投資 ── 会社員が選ぶべき理由と基本的ポイント
なぜ「副業」が必要なのか？ ── 本業だけでは足りない「所得」と「将来」のギャップ
近年、副業に対する注目度は著しく高まっています。特に会社員にとっては、「本業の収入だけでは将来に不安を感じる」という声が多く聞かれます。厚生労働省も副業・兼業を推進するガイドラインを発表し、企業によっては就業規則の見直しを進めているところも増えています。
副業が必要とされる背景には以下のような理由があります：
- 給与の伸び悩み：物価は上昇している一方で、給与の増加は限定的。生活費や教育資金、老後資金など将来の資金需要が膨らむばかりです。
- 勤務先に依存しすぎるリスク：転職や解雇などで仕事を失った場合のリスク分散として、副業は有効な選択肢となります。
- キャリアの多様化：副業を通じて新たなスキルアップを目指す労働者も増加。副収入だけでなく、キャリア形成という意味でも価値があります。
また、副業によって発生する収益は、給与所得とは異なる扱いとなり、所得税や住民税にも影響します。そのため、適切な確定申告や帳簿作成の知識も求められます。
「副業」に不動産投資を選ぶ基本的理由 ── 安定性・節税・資産性という3つのメリット
数ある副業の中でも、特に不動産投資が人気を集めているのは、以下のような明確なメリットがあるためです。
1. 安定した収益構造
- 毎月の家賃収入という定期収入が見込めるため、株式投資やFXと比較しても収入の波が少ない。
- 副業としての手間が比較的少なく、自動化された収益源になりやすい。
2. 節税効果
- 減価償却費やローン利息、管理費などを必要経費として計上可能。
- 赤字が出た場合、給与所得との損益通算によって所得税・住民税の負担軽減が図れるケースも。
3. 資産形成としての魅力
- 土地や建物といった資産を保有することで、将来的な売却益や相続税対策にもつながる。
- 一定の実績がつけば、法人化や会社設立を通じて、さらなる事業展開も可能。
このように、不動産投資は単なる副収入の手段にとどまらず、将来的な資産運用や起業の足がかりとしても非常に魅力的です。
他の副業との比較 ── アフィリエイト、株式投資、FX、クラウドソーシングとの違い
副業と一口に言っても、様々な種類が存在します。以下に、よくある副業との比較を示します。
1. アフィリエイト・ブログ・SNS運用
- Webサイトやブログ、SNSなどを活用した広告収入。
- 初期費用が安く始めやすいが、収益化には時間と執筆スキルが必要。
- 成功までの期間が長い、競争が激しいというデメリットも。
2. クラウドソーシング
- ライティング、デザイン、動画編集、プログラミングなどの案件を受注。
- スキルを活かせる点が魅力だが、単価の低さや納期管理の負担がネック。
3. 株式投資・FX
- 短期間での高収益を狙える一方で、損失リスクも高い。
- 所得区分は雑所得や譲渡所得となり、税率や申告方法にも注意が必要。
これに対し、不動産投資は次のような特徴があります。
- 一度物件を保有すれば、毎月安定した家賃収入が見込める。
- 経費を計上して節税しやすい。
- 本業への支障が少ないため、忙しいサラリーマンでも取り組みやすい。
ただし、初期費用が必要であり、物件管理や空室リスクなどの注意点もあるため、しっかりと準備と事前検討を行うことが不可欠です。
会社員が不動産投資をスタートするための準備と方法
事前に必要な「知識」と「法的理解」─ 開業届、法人化、法律、就業規則、兼業ルール
不動産投資を副業として始める際に、まず確認すべきは「勤務先のルール」と「法律上の手続き」です。
1. 就業規則の確認
- 副業を開始する前に、必ず就業規則を確認します。
- 副業禁止規定がある企業も多く、違反すると懲戒処分の可能性があります。
- 兼業申請が必要な場合もあるので、原則として事前申請を行いましょう。
2. 開業届の提出
- 不動産投資がある程度の収益を生む見込みであれば、開業届の提出が求められるケースがあります。
- 提出先は税務署で、開業時点から1ヶ月以内に提出するのが一般的なルールです。
3. 法人化の検討
- 複数物件の保有や、税金対策（節税）を目的とする場合、法人設立（会社設立）も選択肢になります。
- 法人化することで、所得分散や経費の範囲拡大、損失の繰越などのメリットが得られる反面、登記や会計業務の手間が増えるため注意が必要です。
必要な準備物とステップ ─ 書類・登録・初期費用・スキルの用意
不動産投資を始めるには、いくつかの事務的・金銭的な準備が必要です。
1. 登録・書類作成
- 金融機関への融資申請時に必要な事業計画書や、物件購入時の契約書類。
- 税務署提出用の確定申告書類や帳簿などは、freeeなどのクラウド会計ソフトを使えば効率的に作成できます。
2. 初期費用の確保
- 一般的に、投資用不動産の取得には数百万円から数千万円の初期費用が必要です。
- ローンを活用する場合でも、頭金や諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険など）の支払いが発生します。
3. スキルと知識の習得
- 投資物件の選定、収支の見積もり、管理会社との契約などには一定の知識と経験が必要です。
- スクールや専門家のインタビュー記事などを活用して、基本的な知識を身につけましょう。
- スマホやパソコンを使ったインターネット検索、データ分析スキルも役立ちます。
必要経費・経理管理の基本 ─ 帳簿、請求書、経費計上、税務署への対応
収入と支出を正確に記録・管理することは、不動産投資において極めて重要です。
1. 帳簿の作成と記帳
- 不動産投資で得られた家賃収入は、「不動産所得」として分類されます。
- 帳簿（仕訳帳・総勘定元帳）を毎月作成し、すべての収支を明記しておきましょう。
- 白色申告の場合でも帳簿保存義務があるため、帳簿作成は必須です。
2. 経費として認められる主な費用
- ローン利息、管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費、交通費などが代表的です。
- 領収書や請求書の保存を徹底し、クラウド会計ソフトに入力しておくと効率的です。
3. 税務署への対応
- 所得税や住民税の申告・納付は毎年の義務です。
- 税務署からの問い合わせや書類提出依頼には適切に対応する必要があります。
- 収入が増えた場合には、翌年から予定納税が必要になることもあります。
4. 会計ソフトの活用
- freeeや弥生会計オンラインなどのクラウド会計ソフトは、帳簿作成や確定申告書の自動作成機能を搭載しています。
- e-Taxとの連携機能があり、郵送せずにオンライン申告も可能です。
確定申告・税金対策で知っておくべきこと
確定申告のプロセス ─ 国税庁のe-Tax、確定申告書、青色申告特典
会社員であっても、不動産投資で一定の所得がある場合は確定申告が必要です。
1. 確定申告の対象となる条件
- 不動産投資による所得（不動産所得）が年間20万円を超えた場合、給与所得以外の副収入として申告義務が発生します。
- 20万円以下でも、住民税申告の必要がある場合があり、市区町村に申告書を提出する必要があります。
2. 確定申告の手順
- 確定申告書の作成：不動産収入、必要経費、所得金額を記帳し、帳簿をもとに申告書を記入。
- 提出方法：税務署への郵送、またはe-Tax（インターネット申告）を利用。クラウド会計ソフトなら自動で作成・提出が可能です。
- 提出時期：毎年2月中旬〜3月中旬が提出期間。期限内に提出しないと延滞税の可能性があります。
3. 青色申告のメリット
- 青色申告特別控除（最大65万円）が適用可能。
- 赤字の3年間繰越や、家族への給与支払いの経費計上が可能になるなど、節税効果が高い制度です。
- 青色申告を行うには、事前に青色申告承認申請書の提出が必要となります。
節税テクニックと留意点 ─ 所得税・住民税・控除・赤字の繰越し
節税は不動産投資の大きな魅力のひとつです。以下の方法で税負担を軽減できます。
1. 必要経費の積極的な計上
- **ローン利息、火災保険料、減価償却費、修繕費、交通費、通信費（スマホ・パソコン）**など、実務で発生する経費はすべて記帳し、計上しましょう。
- 領収書や請求書の保存も必須です。クラウドストレージでの保管がおすすめです。
2. 赤字の活用
- 不動産投資が赤字になった場合、給与所得と損益通算が可能です。
- 結果として所得税・住民税が還付されることがあります。e-Taxを使えば還付までの時間も短縮されます。
3. 控除の活用
- 医療費控除、生命保険料控除、ふるさと納税（寄付金控除）などと併用することで、さらなる税額軽減が可能になります。
- ただし、控除には上限や条件があるため、適用可否を事前に確認しましょう。
4. 法人化による節税
- 一定以上の収益が見込める場合、法人設立（会社設立）による節税を検討するのも有効です。
- 法人では役員報酬の支払い、家族の雇用、車や自宅の一部を経費にするといった幅広い節税策が取れます。
確定申告の注意点 ─ 手間・ミス・税務署のチェックを避ける方法
確定申告は、制度を正しく理解し、正確に処理することが重要です。
1. よくあるミス
- 経費の記載漏れや計算ミス。
- 帳簿や領収書の保存漏れ。
- 収入の記入漏れや申告書類の未提出。
- 雑所得と事業所得の区分誤り。
2. ミスのリスク
- 修正申告や追徴課税のリスク。
- 税務調査の対象となることもあります。
- 特に、本業の年末調整との整合性に注意が必要です。
3. 対策
- 会計ソフト（freeeなど）の自動計算・入力機能を活用し、手間とミスを減らす。
- 早めの準備と提出を心がける。
- 必要に応じて税理士や税理士法人へ依頼することも視野に入れる。
サラリーマンが直面しがちな課題とリスク管理
不動産投資におけるリスク ─ 空室、損失、負担、管理の難しさ
不動産投資は安定性が魅力の副業ですが、リスクがゼロではありません。
1. 空室リスク
- 家賃収入が毎月自動で発生する仕組みであるとはいえ、空室が続くと収入ゼロとなります。
- 立地選定、周辺の需要調査、賃料設定の適正化が重要です。
- クラウドサービスを活用したデータ分析や、不動産会社の提案を比較検討するのが効果的です。
2. 修繕・トラブルの発生
- 給湯器の故障、水漏れ、住人トラブルなど、突発的な出費や対応が求められるケースもあります。
- 管理会社に委託することで手間や対応時間を最小化できますが、その分の管理費用が必要です。
3. 利回りと収支計画のずれ
- 想定していた収益（利回り）が、実際には経費や維持費の影響で利益を圧迫することがあります。
- 事前にキャッシュフローの試算や、必要経費の正確な見積もりを行いましょう。
- 経験が浅いうちは、専門家の監修を受けたセミナーや書籍の活用も有効です。
就業規則・懲戒処分のリスク ─ 企業の副業禁止・兼業制度の理解
会社員としての立場を維持しながら副業を行うには、会社との関係性に十分な配慮が必要です。
1. 副業禁止の就業規則
- 多くの企業では、就業規則で副業や兼業を明確に制限しています。
- 厚生労働省のガイドラインでは副業・兼業の促進が提唱されていますが、最終的には企業の判断に委ねられます。
2. 懲戒処分のリスク
- 無断で副業を行い、勤務先に不利益を与えた場合、懲戒処分や最悪の場合解雇の対象となる可能性があります。
- 勤務先への事前申請や副業届出制度の活用を通じて、適切な手続きを行いましょう。
3. 本業への支障を出さない工夫
- 休日や平日の早朝・夜間に活動を限定する。
- 電話対応や訪問営業を伴うような業務は避ける。
- 事務所利用が必要な場合は、自宅の一部を使用し、周囲に迷惑をかけない配慮が求められます。
4. 登記・法人設立の際の注意点
- 自宅住所を本店とした法人設立登記も可能ですが、勤務先の規定に違反しないよう確認が必要です。
- 副業の「範囲」と「影響」を可視化することで、トラブル回避につながります。
税金・行政上のリスク ─ 税務署対応、申告漏れ、追徴課税の可能性
確定申告や納税義務を正しく果たさなかった場合、法的リスクが生じます。
1. 申告漏れと追徴課税
- 不動産所得の申告漏れは、国税庁や税務署による調査対象となり、重加算税や延滞税の納付が求められることもあります。
- 副業で発生した収入は雑所得や事業所得として正確に申告することが必要です。
2. 税率と課税所得の計算
- 不動産所得は、所得税率が累進課税方式であるため、所得金額が上がると税額も増加します。
- 所得控除や経費の活用により、課税所得を減らす工夫が大切です。
3. 書類の不備と保存義務
- 帳簿、請求書、領収書、確定申告書類の保存期間は原則7年間。
- 書類の整理にはクラウドソフトの導入がおすすめです。freeeや弥生などが人気です。
4. 対応策と備え
- 副業開始時点から帳簿付けを開始し、領収書は月単位で整理しておくと負担が減ります。
- 専門家（税理士や行政書士）への依頼や相談は、トラブル回避と節税の両面で効果的です。
実践的なケーススタディと数字で見る効果
モデルケース ─ 年収600万円の会社員が不動産投資を始めた場合の収支計算
副業として不動産投資を始めた会社員（年収600万円）のケースをもとに、収支と税制効果をシミュレーションしてみましょう。
【前提条件】
- 年収：600万円（給与所得）
- 物件価格：2,000万円（中古ワンルーム）
- 自己資金：200万円
- 借入金額：1,800万円
- 家賃収入：月8万円（年間96万円）
- 経費（管理費・固定資産税・修繕費等）：年間30万円
- 減価償却費：年間35万円
- 利息：年間20万円
【不動産所得の計算】
- 総収入：96万円
- 必要経費：30万円（管理費・税金等）
- 減価償却：35万円
- 利息：20万円
計算式：
96万円 −（30万円＋35万円＋20万円）＝ ▲−（赤字）−11万円
この場合、不動産所得が赤字（−11万円）となるため、給与所得と損益通算することができます。
【節税効果】
- 所得税率20%・住民税率10%と仮定すると、合計税率30%
- 還付金：−11万円 × 30% = 約3.3万円
このように、不動産投資による赤字は課税所得を圧縮するため、税金の還付を受けられる可能性があります。
ポイント：
- あえて赤字になるように調整することで、税負担を軽減できる。
- ただし、不自然な経費計上は否認されるリスクがあるため注意。
成功と失敗の分かれ道 ─ 具体的なケースで見る「準備」「判断」「対応」のポイント
不動産投資の成否は、事前の調査や判断、そして継続的な管理にかかっています。
成功事例（Aさん・IT系会社員）
- 30代・年収700万円・副業OKの企業に勤務。
- 地方の利回り10%以上のワンルーム物件を現地調査のうえ購入。
- 自主管理ではなく管理会社に委託、空室期間も短く、年間80万円の収益。
- 青色申告による65万円控除と赤字繰越を活用し、所得税と住民税を大幅に軽減。
失敗事例（Bさん・営業職）
- 40代・副業申請せずに購入を強行。
- 賃貸需要の少ないエリアの新築物件を購入。月々の収支がマイナス。
- 就業規則違反が発覚し、上司に指摘され副業停止処分。
- 空室が長期化し、最終的には売却して損失確定。
分かれ道となったポイント：
- 勤務先との関係性を軽視しないこと。
- 投資判断をデータに基づいて行うこと。
- 自動化・外注によって時間の効率化を意識すること。
成功事例インタビュー風 ─ 経営者や個人事業主としても活かせる考え方
副業としての不動産投資が軌道に乗ると、それを本業化・法人化して、さらなるステージに進むことも可能です。
仮想インタビュー例：Cさん（元会社員→不動産事業主）
- Q：副業から本業への切り替えのきっかけは？
- 「3年間副業として続け、物件を3棟に増やした時点で年間収入が400万円を超えたので、独立を検討しました。」
- Q：法人化のメリットは？
- 「家族を役員にして給与分散を図ったり、車や事務所費用を経費に計上したりと、個人では難しい節税策が実現できました。」
- Q：リスク管理で意識していることは？
- 「物件の分散、エリアのリスク分散、管理会社との連携強化、クラウドツールでの数値把握を重視しています。」
このように、会社員から副業→個人事業主→法人化という流れは、スキルや実績、収入金額に応じて現実的な選択肢となります。
副業としての不動産投資の「魅力」と「可能性」を広げる
節税以外のメリット ─ 自宅兼事務所、資産運用、相続・法人化への展開
不動産投資は、節税だけではない多面的なメリットを持ちます。
1. 自宅兼事務所としての活用
- 不動産物件の一部を自宅、または副業用の事務所として使用することで、家賃の一部を経費計上可能。
- たとえば、物件内でパソコンを使った作業、会計処理、顧客対応などを行っていれば、そのスペースが業務使用部分として認められる場合もあります。
2. 資産形成・資産運用としての側面
- 長期的には、物件価格の上昇やローン完済による資産形成が期待できます。
- 保有不動産は将来的に売却益や相続財産となり、家族の生活基盤を支える資産となる可能性があります。
3. 法人化による事業展開の広がり
- 複数物件を所有することで、法人化の必要性が出てくるケースも。
- 法人化により、自社で物件を保有・販売・管理するなど、より大規模な不動産ビジネスに発展させることもできます。
スキルやノウハウの応用 ─ Webスキル、ライティング、SNS、動画配信との融合
不動産投資の「実践経験」は、それ自体がスキルとして新たな副業・収益源につながります。
1. ブログ・SNSでの情報発信
- 投資体験をブログ記事やSNS投稿として公開し、アフィリエイト報酬や広告収入を得ることができます。
- 「不動産投資ブログ」や「副業インスタ」などは需要が高く、検索数も安定しています。
2. 動画コンテンツでの収益化
- YouTubeやTikTokなどで投資の過程や物件選定のコツを配信し、動画編集スキルを副収入化。
- 顔出し不要なナレーション形式やスライド動画も可能で、未経験者にも始めやすい分野です。
3. スキルの派生利用
- 記事執筆（ライティング）、物件紹介ページのデザイン、資料作成などで得たスキルは、クラウドソーシング案件への応募にも活用可能。
- 不動産関連の講師・セミナー講演の機会が得られることも。
応用スキルの具体例：
- クラウド会計ソフトの操作経験 → フリーランス支援業務
- 自宅撮影のノウハウ → 写真撮影代行、副業向け動画編集
- 物件管理の知識 → 民泊管理、空き家活用アドバイザー
このように、不動産投資で得た知識と経験は、それ自体が他の副業の土台になります。
投資の多様化 ─ 不動産投資と株式、FX、投資信託のバランス調整
副業としての不動産投資が軌道に乗ると、さらに資産全体を多角的に運用する意識が高まります。
1. 株式投資や投資信託との組み合わせ
- 不動産：安定型、長期型
- 株式：成長型、短期～中期
- 投資信託：分散型、初心者向け
これらを組み合わせることで、市場変動のリスク分散が可能になります。
2. リスク分散の観点からのバランス
- 物件単体のリスク（空室、災害など）を、金融資産側の運用益でカバー。
- 不動産＋Web副業（ブログ・アフィリエイト）＋株式投資といった組み合わせは、収益源の分散として効果的です。
3. 資産全体のポートフォリオ構築
- 資産運用は、年齢、家族構成、収入金額、ローン残債などに応じて戦略が異なります。
- 定期的な資産状況の棚卸し（見直し）が、無理のない副業継続と老後資金形成に役立ちます。
副業としての不動産投資：全体のまとめ
副業が一般化しつつある現代、会社員が「副業としての不動産投資」を選ぶ理由は明確です。それは、単なる収入の増加にとどまらず、資産形成・節税・将来の選択肢拡大という多くの可能性を持っているからです。
本記事では、不動産投資が会社員にとって有効である3つの大きな理由を中心に解説しました。
1. 安定した副収入を得られる仕組みがあること
- 家賃という「自動的に毎月入ってくる収入」は、給与に依存した働き方から脱却し、経済的な安心感をもたらします。
2. 節税効果が大きく、手元に残るお金が増えること
- 減価償却や経費計上により、実際のキャッシュフローと課税所得が乖離し、結果的に納税額が軽減される。これは特に高所得なサラリーマンにとって大きな魅力です。
3. 将来にわたる資産形成・働き方の選択肢が増えること
- 不動産投資はスキルや経験の積み重ねによって、法人化・独立・事業展開といった中長期的な成長にもつながります。投資を通じて得た知識は他の副業にも応用可能です。
ただし、これらのメリットの裏には、
- 就業規則や税務の知識
- 管理の手間や空室リスク
- 収支管理や申告の正確性
といった具体的な課題やリスクも存在します。
だからこそ、「会社員の副業としての不動産投資」を成功に導くためには、
- 制度の理解
- 準備と計画性
- 専門知識の継続的な習得
- 効率的な仕組みづくり（会計ソフト等）
が不可欠です。
