不動産投資は“借入金”を味方につけろ！高所得者が実践する賢い節税術とは？

不動産投資に興味はあるけれど、「借金してまで始めるのは不安…」そう思っていませんか？
実は、高所得のサラリーマンや経営者の多くが「借入金」を上手に活用し、節税と資産形成を両立させています。借金＝リスクというイメージがありますが、税制の仕組みを理解すれば、それはむしろ「攻めの武器」になります。本記事では、借入金を活用した不動産投資のメリットから、実際の節税効果や注意点まで、初心者にもわかりやすく解説します。

はじめに｜不動産投資と借入金の関係とは？

不動産投資は、安定した収益と資産形成を同時に狙える運用手法として、サラリーマンや個人事業主、さらには法人経営者からも注目を集めています。特に、借入金を活用することで、自己資金が限られていても始められる点が最大の魅力です。

不動産投資における借入金の役割とは？

不動産投資では、金融機関からの融資を活用することで、手元の資金を温存しながら、高額な物件（マンション・アパート・一棟建物）を所有できます。これは「レバレッジ効果」と呼ばれ、少ない資金で大きな投資が可能となる仕組みです。

主なメリット：

• 資金効率が良い（少ない自己資金でも投資可能）
• 節税効果が期待できる（ローン返済や減価償却費が経費計上できる）
• 長期的な資産保有による安定運用

一方で、借入に伴うリスクや返済の負担も見逃せません。金利の変動、空室による収入減、突発的な修繕費用などは、返済計画に大きな影響を及ぼします。

借入と住宅ローンの違い

一般の住宅ローンと、投資用の不動産ローン（アパートローン）には大きな違いがあります。

• 住宅ローン：居住用であり、金利が低く優遇されるが、基本的に投資目的には使えない
• 投資ローン：物件からの賃料収入を見込んで借入が可能。ただし、審査基準は住宅ローンより厳格

また、団体信用生命保険（団信）への加入が条件となるケースが多く、死亡や高度障害のリスクに備えた対応も必要です。

高所得者ほど借入金を使う理由

不動産投資に積極的なサラリーマンや法人経営者の多くは、所得税・住民税の節税を狙っています。借入によって発生する元本返済・金利負担・諸費用は、事業経費として計上できるため、課税所得を圧縮することが可能です。

特に以下のような方にはメリットが大きいです

• 年収700万円以上のサラリーマン
• 事業所得が多い個人事業主
• 保有資産の収益力を高めたい法人経営者

借入をうまく活用することで、資産形成・節税・運用効率の向上という三拍子を実現できます。

借入金の基本｜ローン・融資の種類と特徴

不動産投資において、どのようなローンや融資を利用するかは、資金計画・返済計画・収益性に直結する重要な判断材料です。ここでは、代表的な融資の種類と、それぞれの特徴を詳しく解説します。

住宅ローンと投資用ローンの違い

不動産を購入する際、多くの人がまず考えるのが「住宅ローン」ですが、これは自己居住用の不動産にしか利用できません。不動産投資を目的とする場合は、必ず投資用ローン（アパートローン・不動産投資ローン）を利用する必要があります。

フルローンと頭金の関係

フルローンとは、物件の購入価格全額を借入でまかなう方法です。自己資金を使わずに投資を開始できる点が魅力ですが、返済額が大きくなりリスクも高まるため、金融機関によっては厳しい審査があります。

借入先の選択肢と特徴

不動産投資ローンを提供している借入先（金融機関）にはいくつかの種類があります。以下に主な選択肢とその特徴を示します。

1. 都市銀行（例：三菱UFJ銀行、みずほ銀行）

• 信頼性が高く、金利も比較的低め
• 審査は厳格（勤続年数、年収、勤務先の規模など）

2. 地方銀行・信用金庫

• 地域密着型で対応が柔軟
• 物件の所在地が対応地域に含まれている必要あり

3. ノンバンク系（例：セゾンファンデックス、新生インベストメント）

• 比較的審査が緩やかで、属性が弱くても融資可能なケースがある
• 金利や手数料は高め

4. オリックス銀行などのネット系金融機関

• WEB申込みに対応、手続きが迅速
• フルローンや法人向け融資にも対応

団体信用生命保険（団信）への加入と意味

不動産投資ローンでも、団体信用生命保険（団信）への加入が条件になるケースが増えています。これは、借入者に万が一のことがあった場合、ローン残債が免除される保険です。

団信のメリット

• 万一のとき、家族に借金を残さずに済む
• 不動産をそのまま保有し、家賃収入を遺族が受け取れる
• 保険料が金利に含まれているケースが多く、別途負担は不要

加入には健康状態の告知が必要となり、年齢や既往歴によっては加入不可となることもあるため、早めの検討が重要です。

固定金利と変動金利の選び方

金利の選択は、ローン返済額の計画に大きく関わる要素です。一般的に、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかは、今後の金利動向や返済期間を見据えた判断が必要です。

固定金利の特徴

• 毎月の返済額が一定
• 将来的な金利上昇の影響を受けない
• 金利水準は変動よりやや高め

変動金利の特徴

• 金利は半年ごとに見直し（返済額は5年ごとに見直し）
• 当初の金利は低い
• 日銀の金融政策や市場の金利動向に左右される

選び方のコツ

• 長期運用で返済計画の安定性を重視するなら固定金利
• 短期での売却や繰上返済を想定するなら変動金利も選択肢

借入に必要な条件と審査基準

不動産投資において融資を受けることは一般的な資金調達手段ですが、ローン審査を通過しなければ実現できません。この章では、金融機関がどのような基準で審査を行うのか、どのような条件や書類が必要なのかを具体的に解説します。

融資審査の基本｜評価される5つのポイント

不動産投資ローンの審査において、金融機関は以下の5つの観点を重視します。

1. 年収・収入状況

• 目安：年収500万円以上が好まれる傾向あり
• 年収だけでなく、勤続年数・勤務先の安定性も評価対象
• 自営業者・個人事業主は、確定申告書の内容と継続性が重視される

2. 年齢と返済期間

• 年齢＋返済期間が75歳以内が一般的な基準
• 高齢の場合は借入期間が短くなる傾向がある

3. 借入金額と返済比率

• 金融機関は「返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）」をチェック
• 一般的な基準は、年収の30〜35％未満が安全ライン

4. 自己資金の割合

• フルローンが不可の金融機関も多く、頭金の用意は評価対象
• 自己資金が多いほど、信用力の高さをアピールできる

5. 保有資産と他の借入状況

• 他の借入（カードローン、住宅ローン等）が多いと審査に不利
• 不動産や金融資産の保有状況は評価されやすい

勤務先・勤続年数の影響

サラリーマンの場合、金融機関は勤務先の安定性（上場企業、公務員、金融業など）や勤続年数（最低2〜3年以上）を評価します。転職したばかりの場合は、収入が安定していないと判断される可能性があるため注意が必要です。

個人事業主の場合は、直近2〜3年分の確定申告書と決算書の内容が審査基準になります。赤字決算や大きな売上変動があるとマイナス評価となります。

必要書類と申込みの流れ

不動産投資ローンの申し込みでは、下記のような書類提出が必要になります。

本人確認・属性証明

• 運転免許証・健康保険証・マイナンバー
• 住民票・印鑑証明書（本人確認）
• 源泉徴収票、確定申告書、所得証明書（収入確認）

資産・借入状況の確認

• 預金通帳（自己資金・資産の証明）
• 他ローンの返済明細書

物件関係

• 不動産会社からの販売資料・登記簿謄本・建築確認書
• 物件価格・利回り・構造・耐用年数など

申込みから融資実行までのSTEP

1. 事前審査（WEBまたは窓口）
2. 必要書類の提出と入力・記入
3. 本審査（収入・属性・物件評価）
4. 審査通過後、契約書類作成・団信加入
5. 融資実行（借入金の振込）→不動産購入

担保・保証・抵当権について

不動産投資ローンでは、購入物件自体が担保となります。このとき、物件に抵当権が設定されるのが一般的です。

• 担保価値が低い物件（築古、立地が悪い、耐用年数が短い等）は審査に不利
• 金融機関は、売却してローン残債を回収できるかどうかを基準に評価

また、保証会社の利用が必要なケースもあります。この場合、保証料が発生しますが、連帯保証人が不要になるメリットがあります。

団信の加入と健康状態の影響

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約時の付帯条件になることが多く、健康状態によっては加入できず、審査が通らないこともあります。

• 加入時点での健康状態の申告は正確に
• 高血圧や糖尿病などの持病がある場合は、ワイド団信などの代替商品を検討

加入できない場合でも、保険なしでの契約や法人名義での借入など、選択肢がある場合もあります。

不動産投資ローンの返済とシミュレーション

不動産投資における借入金の返済計画は、投資全体の成否を左右する最重要項目です。毎月の返済額や、利息・返済期間・繰上返済の判断によって、キャッシュフローと収益性が大きく変わります。この章では、実践的な返済の考え方とシミュレーションの方法について解説します。

毎月の返済額と収入のバランス

ローンを利用する場合、毎月の返済額（元本＋利息）を把握することが、健全なキャッシュフロー管理の第一歩です。

返済額を決定する要素

• 借入金額
• 返済期間（年数）
• 適用金利（固定 or 変動）
• ボーナス返済の有無

不動産投資においては、家賃収入が返済額を上回ることが前提条件となります。家賃収入が月々の返済額を安定してカバーできるか、利回りと合わせて事前に確認しておきましょう。

具体的な目安

• 毎月の返済負担率は家賃収入の70％未満
• 返済比率（返済額÷年収）は30％以下

このバランスが崩れると、空室や突発費用が発生した場合に返済が困難になり、最悪の場合売却や債務整理のリスクも出てきます。

返済期間と利率の設定｜返済シミュレーション

返済期間（借入期間）は、最長で35年まで設定できる金融機関が多く、返済期間が長いほど毎月の返済額は抑えられますが、総支払利息は増加します。

利率の選び方

• 固定金利：返済額が一定、将来設計しやすい
• 変動金利：当初の金利は低めだが、市場金利の影響を強く受ける

利率と返済期間の組み合わせは、以下のような傾向があります。

• 短期＋固定金利：返済額は高いが支払い総額は少なめ
• 長期＋変動金利：月々の負担は軽いが、金利上昇のリスクあり

返済シミュレーションの方法

• 金融機関のWEBアプリや電卓を活用
• 金利、借入金額、返済年数を入力し、月々の返済額・支払総額を把握
• 変動金利での上昇シナリオも想定しておくのが安全

繰上返済・借り換えによる負担軽減

ローンの見直し方法として、繰上返済や借り換えも効果的です。

繰上返済の種類

• 期間短縮型：返済期間を短縮、総利息を大幅に削減可能
• 返済額軽減型：月々の返済額を抑え、キャッシュフロー改善

ただし、繰上返済には一部の金融機関で手数料が発生する場合があるため、事前に確認が必要です。また、変動金利のローンでは、返済額に占める利息の割合が高い当初期間に繰上返済する方が効果的です。

借り換えのメリット

• より低い金利への乗り換えにより返済総額が減少
• 返済期間の延長や返済条件の変更による柔軟な対応が可能

借り換えには、新たな審査・必要書類・登録費用が発生するため、諸費用と金利差を比較して、費用対効果を計算する必要があります。

家賃収入と返済の安定性（キャッシュフロー管理）

キャッシュフロー（CF）とは、「家賃収入 − 諸費用 − ローン返済額」で計算される、毎月手元に残る現金のことです。これが黒字であることが不動産投資成功の最低条件です。

キャッシュフローを圧迫する要因

• 空室期間の発生
• 家賃の下落
• 修繕費・管理費の増加
• 税金の上昇
• 金利上昇による返済額の増加

投資前に、「年間収支表（シミュレーション）」を作成し、突発的なリスクや空室率を織り込んだ運用計画を立てておきましょう。

ポイント

• 返済計画は家賃収入が10〜20％下がっても対応可能な水準で設定する
• 長期的な視点でローンの再構築（借り換え・繰上返済）も含めて検討

物件選びの基準とエリア選定

不動産投資における「物件選び」は、家賃収入・利回り・資産価値・空室リスクなど、あらゆる収益面を左右する最も重要な意思決定です。この章では、物件やエリアの評価基準、選定時の注意点や判断基準について詳しく解説します。

新築 vs 築古｜メリットと注意点

物件の購入を検討する際、まず考えるのが「新築物件にするか、それとも築古物件にするか」という点です。それぞれに明確なメリットとリスクがあります。

新築物件のメリット

• 初期修繕費が少なく、建物の状態が良好
• 入居者に人気があり、空室リスクが低い
• 団体信用生命保険や住宅ローンの適用条件が有利になる可能性

注意点

• 物件価格が高く、利回りは低め
• 新築プレミアムによって、売却時に価値が下がりやすい

築古物件のメリット

• 価格が安く、利回りが高くなる傾向
• 収益性の高い投資案件が見つかる可能性がある

注意点

• 耐用年数や構造によっては、融資審査が通りにくい
• 修繕費・管理費が年間で大きな負担になる場合も

築古物件を選ぶ際は、建物の構造・管理状況・過去の修繕履歴を確認し、長期的な運用計画を立てる必要があります。

マンション、一棟アパート、区分所有の違い

不動産投資における物件の種類にも、さまざまな選択肢があります。それぞれの収益性・管理の手間・資産価値を比較して、目的に合ったタイプを選ぶことが重要です。

区分マンション投資

• 一部屋単位での所有、初期投資が少なく始めやすい
• 立地が良ければ空室リスクが低く、管理会社に任せやすい
• 利回りは低めだが、安定した運用が可能

一棟アパート投資

• 1棟丸ごとの所有により、複数戸の家賃収入が得られる
• 管理や修繕は自己責任になるため、手間と費用がかかる
• 収益性が高く、税務上のメリットも大きい

一棟マンション投資

• 投資規模は大きいが、法人化や資産管理法人との相性が良い
• 賃料の交渉や賃貸契約を一括で管理しやすい
• 長期的な資産保有に向いている

立地・利回り・耐用年数・構造などの評価ポイント

物件の立地や構造、築年数は、融資審査・物件評価・空室リスク・将来的な売却価格に直接影響します。

立地の評価ポイント

• 駅からの距離、バス便、スーパーや学校の有無
• 地域の人口動態・開発計画
• 空室率や賃料相場の水準

利回りの目安

• 表面利回り：7〜9％が平均的（エリアにより差あり）
• 実質利回り（収支から費用を差し引いたもの）が重要
• 高すぎる利回りにはリスクや管理面の問題が隠れている場合も

耐用年数と構造

• 木造：耐用年数22年（築古は融資が付きにくい）
• 鉄骨造：耐用年数34年
• RC造（鉄筋コンクリート）：47年と長期運用に向いている

建物の構造や築年数によっては、融資期間や借入金額に制限が出ることがあるため、購入前に金融機関に確認することが重要です。

価格と借入金額のバランス

不動産投資においては、「物件価格＝予算」ではありません。実際には、借入金額・自己資金・購入諸費用（登記、仲介手数料、税金）などを含めた総額で検討する必要があります。

価格判断のコツ

• 利回り・立地・耐用年数を総合的に評価
• 収益性が低いのに価格が高すぎる場合は見送り
• 借入金額の上限や返済能力を常に意識する

また、融資額や借入期間は金融機関によって異なるため、複数社への事前相談・比較が必要です。

不動産会社との付き合い方と信頼構築

物件選びにおいて、不動産会社の質と信頼性は極めて重要です。単に物件を紹介するだけでなく、融資相談、管理、将来的な売却などをパートナーとして一貫して対応してくれる会社を選びましょう。

チェックポイント

• 実績・登録免許の確認（宅建業免許番号など）
• 押し売りではなく、お客さまの目的に合った提案
• 物件情報の開示姿勢（家賃設定、空室履歴、滞納情報など）
• 賃貸管理やリフォーム対応の実績があるか

物件選びの成功は、「優良な不動産会社との出会い」が大前提です。

借入を成功させるための実践的なノウハウ

不動産投資における借入の成否は、金融機関との交渉、申込み時の書類精度、物件選定など、細かな要素の積み重ねに大きく左右されます。この章では、初心者から中級者まで活用できる実践的な借入ノウハウを紹介します。

金融機関との交渉術と提携ルートの活用

融資を受ける際、どの金融機関に申し込むかで結果は大きく異なります。各機関には審査基準・融資条件・対応スタンスに違いがあり、属性に合った選定がポイントです。

金融機関を選ぶ際の比較軸

• 金利（年率）：固定金利か変動金利か
• 最大借入期間と年齢制限
• 団体信用生命保険の加入条件
• 担保評価の考え方（築年数・構造など）

よく使われるルート

• 取引のある銀行の融資窓口（支店との信頼関係が重要）
• 不動産会社提携ローン（当社提携ローンなど）
• WEBからの直接申込み（オリックス銀行やセゾンファンデックス等）

地域に根ざした信用金庫や地方銀行は、地元の物件に強く、場合によっては金利優遇・手数料軽減の可能性もあります。

コツ

• 1社だけでなく複数の金融機関に事前相談
• 担当者には投資の目的や将来計画を丁寧に説明
• 融資希望金額、返済期間、返済計画を明確に伝える

申込時の入力・記入ミスを避けるコツ

融資申込みでは、書類の正確性と整合性が極めて重要です。記入ミスや情報の不一致は審査の遅延や否決の原因となるため、以下のような注意点があります。

書類記入・提出時のチェックポイント

• 氏名や生年月日など、基本情報は正式な公的書類と一致
• 年収・勤務先・勤続年数など、申告内容と源泉徴収票・在職証明の整合性
• 不動産登記簿や間取図、建物構造、耐用年数など物件資料の正確な記載

また、WEB申込みフォームでも、誤った入力がそのまま審査資料として使われるケースがあります。提出前には2重チェックを習慣化しましょう。

事業計画書・収支計画の作成方法

本審査で提出を求められることのある事業計画書・収支計画書は、単なる数字の羅列ではなく、融資先としての信頼性を示す大切な書類です。

記載内容の基本項目

• 投資物件の概要（所在地、構造、築年数、価格）
• 予想される賃料収入（月額・年間）
• 固定費（管理費、修繕費、税金、ローン返済額）
• 想定キャッシュフロー（月次・年次）
• 空室率や突発費の想定、将来の修繕計画
• 出口戦略（売却や借り換えの予定）

金融機関にとっても「この人に貸して大丈夫か」を判断する資料ですので、信頼性と具体性を重視して作成しましょう。

返済に影響する要素と定期的な見直し方法

返済計画は、物件購入時に一度決めたら終わりではありません。市場金利、賃料相場、空室率、物件の管理状況などは年々変化します。

見直しが必要なタイミング

• 固定金利の特約期間終了時
• 変動金利の上昇傾向が強まった時点
• 空室率が上昇し、キャッシュフローが悪化した場合
• 大規模修繕など突発費が発生した時期

見直しにより、繰上返済の実施や、借り換え、管理会社の変更など、具体的な対応が可能になります。

毎年見直す項目

• 家賃収入の年間推移
• 返済額の見直し
• 管理費・固定資産税などの増減
• 金利の変動幅
• 返済計画全体の妥当性

投資家としての信用力を高めるには

不動産投資は、金融機関との継続的な付き合いが前提です。1棟目で信頼を得られれば、2棟目・3棟目の融資がスムーズになります。

信用力を高める行動

• 遅延や滞納のない返済実績の積み重ね
• 定期的な収支報告や資料提出（必要があれば）
• 税金や保険料の適切な支払い
• 所得の安定維持（転職・副業などの計画性）

また、法人化や家族名義での登記活用、口座開設・取引の一元化なども長期的には信用向上に寄与します。

節税と借入金の活用｜法人化や個人事業主の視点から

不動産投資における節税効果の高さは、高所得者や個人事業主にとって極めて魅力的なポイントです。特に借入金を活用することで、減価償却・経費計上・所得分散など、さまざまな節税スキームを組み立てることが可能になります。

この章では、借入と節税の関係性、個人・法人それぞれの活用方法について具体的に解説します。

借入による節税の仕組み

借入金を利用して不動産を取得すると、以下のような支出が発生します。

• ローン利息（借入金の金利）
• 減価償却費（建物部分）
• 不動産管理費や修繕費
• 各種手数料（登記費用、契約書印紙代など）
• 固定資産税や都市計画税

これらのうち、多くが「必要経費」として所得から控除可能です。

個人と法人、どちらで運用するべきか？

個人名義での投資と法人（資産管理会社）名義での投資には、それぞれ明確な特徴と使い分けがあります。

法人化すべきケースとは？

以下のような状況では、法人化を積極的に検討する価値があります。

• 不動産投資を継続的に拡大する計画がある
• 年間の家賃収入が1,000万円以上を超える見込み
• 家族での資産分散や相続対策を考えている
• 複数の事業（不動産＋別事業）を同時に行う予定がある

法人化のタイミングとしては、2棟目・3棟目を検討する段階や、個人での節税効果が限界に近づいた時点が最適です。

個人事業主の借入と注意点

個人事業主の場合、収入の安定性や継続性が重視され、サラリーマンよりも厳しい融資条件が課される傾向があります。

対策としては

• 直近3年分の確定申告書を用意
• 赤字決算や大幅な収益変動があると審査にマイナス影響
• 事業収支の安定性と借入の返済能力を示す資料を準備

また、事業用資産としての不動産を保有することで、事業経費や原価償却費の計上幅が広がり、税務面での柔軟性が増します。

ただし、不動産が赤字となっても、他事業と通算できない場合もあるため、複数の収益源がある場合は税理士との連携が必須です。

よくある質問・ケーススタディ

ここでは、実際に不動産投資を検討・実践する中でよく出てくる疑問や課題について、具体的な事例と対応策を交えて解説します。初心者・中級者問わず直面しやすいポイントを網羅しています。

まとめ｜不動産投資を成功させる借入戦略とは？

不動産投資における借入金の活用は、資産形成・節税・収益の最大化を実現するための強力なツールです。しかし、借入は同時にリスクでもあることを常に意識する必要があります。

この章では、これまでの内容をふまえ、不動産投資で借入を活用する際に押さえておきたい最重要ポイントを整理します。

借入を「負担」ではなく「武器」にする考え方

多くの人は「借金＝悪」と考えがちですが、不動産投資における借入は金融レバレッジとして機能します。

武器としての借入の条件

• 返済計画に無理がない
• 借入金利が収益率より低い
• キャッシュフローが毎月黒字で維持できる
• 長期保有・売却・法人化などの出口戦略を事前に想定している

特に、団体信用生命保険の加入、変動金利の見直し、繰上返済・借換えの検討といった点に注目することで、より安定的かつ収益性の高い投資を実現できます。

返済計画とリスク管理のバランスが鍵

借入戦略の成否を分けるのは、「月々の返済と家賃収入のバランス」と「リスクをどう想定・対応するか」に尽きます。

リスク管理のポイント

• 空室リスク：立地選定・管理体制の強化
• 金利リスク：固定金利への切り替え、借換えの準備
• 突発費用：修繕積立や余剰資金の確保
• 家賃下落：リフォーム・設備更新などで対策

万が一の事態にも余裕を持って対応できるキャッシュフロー構造を作っておくことが、不動産投資を長期的に継続するための土台になります。

将来を見据えた資産形成と継続的な学びの重要性

不動産投資は、短期間での利益を狙うものではなく、10年・20年という長期視点での資産形成を目的とすべきです。

今後求められる投資家像

• 自分の属性（年齢、年収、勤務先、自己資金）を冷静に分析できる
• 融資先の金融機関や商品を比較・選択できる知識
• 投資用物件の選定力（収益性・利回り・管理コスト）を持つ
• 税務・法務・保険の基本的な知識と専門家への相談力
• リスクを回避するための情報収集と計画性

時代の変化、金利の動向、税制改正、エリアの再開発や賃料傾向など、外的要因にも柔軟に対応しながら、常にアップデートされた判断を下していくことが、成功する投資家の共通点です。