不動産売却益にかかる税金とは？計算方法と節税対策を徹底解説！

不動産を売却して利益が出た場合、税金がかかることをご存知ですか？

「不動産売却益にかかる税金って、一体いくらぐらいなの？」

「少しでも税金を少なくする方法はないの？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却益にかかる税金の仕組みから計算方法、節税対策までをわかりやすく解説します。

不動産売却を検討している方、すでに売却が決まっている方は、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産売却益にかかる税金の仕組み

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。

「譲渡所得」とは、簡単に言うと、売却価格から購入費用や売却費用などを差し引いた利益のことです。

譲渡所得 = 売却額 – (購入費用 + 改善費用 + 売却にかかった費用)

不動産売却の譲渡所得の計算式

この譲渡所得に対して、所得税と住民税、そして復興特別所得税を合わせたものが譲渡所得税として課税されます。

1-1. 購入費用とは？

購入費用には、以下のようなものが含まれます。

• 購入時の物件価格
• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 測量費
• 登記費用
• ローン借入費用 (手数料、保証料など)

1-2. 改善費用とは？

改善費用とは、物件の価値を高めるために行ったリフォームや修繕にかかった費用のことです。

例えば、以下のようなものが該当します。

• 増築費用
• バリアフリー化のための改修費用
• 耐震補強工事費用

ただし、壁紙の張り替えや畳の表替えなど、通常の維持管理のための費用は含まれませんので注意が必要です。

1-3. 売却にかかった費用とは？

売却にかかった費用には、以下のようなものが含まれます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用
• 売却のための広告費

2. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得の金額と所有期間によって税率が変わります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

2-1. 短期譲渡所得

短期譲渡所得は、所有期間が5年以下の場合に適用されます。

この場合、譲渡所得は他の所得と合算され、総合課税の対象となります。

税率は、所得金額に応じて以下のようになります。

所得金額	税率
195万円以下	5%
195万円超 330万円以下	10%
330万円超 695万円以下	20%
695万円超 900万円以下	23%
900万円超 1,800万円以下	33%
1,800万円超 4,000万円以下	40%
4,000万円超	45%

2-2. 長期譲渡所得

長期譲渡所得は、所有期間が5年を超える場合に適用されます。

この場合、譲渡所得は分離課税の対象となり、他の所得とは別に税額が計算されます。

税率は一律 20.315% です。

2-3. 譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は以下の式で計算します。

譲渡所得税 = 譲渡所得額 × 税率

3. 不動産売却益にかかる税金の種類

不動産売却益にかかる税金は、主に以下の3種類です。

1. 所得税：国に納める税金です。
2. 住民税：住んでいる都道府県や市区町村に納める税金です。
3. 復興特別所得税：東日本大震災の復興財源のために課される税金です。

これらの税金は、譲渡所得に対して課税されます。

4. 節税対策と特例の活用法

不動産売却益にかかる税金を少しでも減らすためには、節税対策が重要です。

ここでは、代表的な節税対策と特例を紹介します。

4-1. 住宅の3000万円特別控除

マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば、最大3000万円の特別控除を受けることができます。

これは、売却益から最大3000万円までを控除できる制度です。

4-2. 買い替え特例

住み替えなどで、マイホームを売却して新たに住宅を購入する場合、「買い替え特例」を利用することができます。

これは、一定の条件を満たせば、売却益にかかる税金の支払いを繰り延べることができる制度です。

4-3. その他の特例

• 相続財産に係る譲渡所得の特例：相続した不動産を売却する場合、一定の条件を満たすと税金が軽減されます。
• 所有期間10年超の軽減税率：所有期間が10年を超える不動産を売却する場合、税率が軽減されます。(※)

（※） 所有期間10年超の軽減税率は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用可能です。

5. 確定申告の手続きと必要書類

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。

• 売買契約書
• 購入時の契約書
• 譲渡費用の領収書
• 登記簿謄本
• 確定申告書
• マイナンバーカードまたは通知カード
• 本人確認書類 (運転免許証など)

確定申告書は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

また、税務署や市区町村の窓口でも入手できます。

6. よくある質問と節税のコツ

6-1. よくある質問

6-2. 節税のコツ

• 売却時期を調整する：所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得として税率が軽減されます。
• 買い替え特例を検討する：住み替えを検討している場合は、買い替え特例を利用することで税金の支払いを繰り延べることができます。
• 取得費を漏れなく計上する：取得費が多ければ多いほど、譲渡所得が少なくなり、税金も軽減されます。購入時の契約書や領収書などを保管しておきましょう。
• 譲渡費用を漏れなく計上する：譲渡費用も、取得費と同様に、多ければ多いほど譲渡所得が少なくなり、税金も軽減されます。仲介手数料や印紙税などの領収書を保管しておきましょう。
• 専門家に相談する：税理士などの専門家に相談することで、最適な節税対策を行うことができます。

7. 不動産売却の流れ

不動産売却は、一般的に以下のような流れで行われます。

1. 売却の相談: まずは、不動産会社に売却の相談をします。
2. 物件調査・査定: 不動産会社が物件を調査し、査定額を提示します。
3. 媒介契約: 不動産会社と媒介契約を締結します。
4. 売却活動: 不動産会社が広告や内覧などの売却活動を行います。
5. 売買契約: 買主が見つかったら、売買契約を締結します。
6. 決済・引渡し: 決済を行い、物件を買主に引き渡します。
7. 確定申告: 譲渡所得が発生した場合は、確定申告を行います。

8. 不動産売却にかかる費用

不動産売却には、以下のような費用がかかります。

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料です。
• 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙の料金です。
• 登録免許税: 所有権移転登記の際に必要な税金です。
• 抵当権抹消登記費用: 住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための費用です。
• 売却のための広告費: 不動産会社が広告を出す際に必要な費用です。

9. 不動産売却の注意点

• 売却時期: 不動産市況によって売却価格が大きく変動する可能性があります。売却時期をよく検討しましょう。
• 不動産会社の選択: 複数の不動産会社から見積もりを取り、信頼できる会社を選びましょう。
• 媒介契約の種類: 媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれの違いをよく理解した上で契約しましょう。
• 契約内容の確認: 売買契約書の内容をよく確認 before 署名・捺印しましょう。

10. 不動産の種類と譲渡所得税

10-1. 土地を売却する場合

土地を売却した場合も、建物と同様に譲渡所得税がかかります。

ただし、土地には減価償却費がないため、建物を売却する場合よりも譲渡所得が大きくなり、税金も高くなる傾向があります。

10-2. マンションを売却する場合

マンションを売却する場合は、専有部分だけでなく、共用部分の持分も売却することになります。

共用部分の持分については、取得費を算出するのが難しい場合があるため、注意が必要です。

10-3. 相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合は、「相続財産に係る譲渡所得の特例」を利用できる場合があります。

この特例を利用すると、取得費が相続時の時価に引き上げられるため、譲渡所得を少なくすることができます。

10-4. 空き家を売却する場合

空き家を売却する場合は、「空き家特別控除」を利用できる場合があります。

この控除を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

ただし、空き家特別控除は、3,000万円特別控除 や 買い替え特例 と併用することはできません。

11. 税金に関する相談窓口

不動産売却益にかかる税金について、わからないことがあれば、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

• 税務署: 各地の税務署では、税金に関する相談を受け付けています。
• 税理士: 税理士は、税金に関する専門家です。税務相談や確定申告の代行などを行っています。

12. まとめ

不動産売却益にかかる税金は、複雑な計算が必要となる場合があり、節税対策も重要です。

この記事で紹介した情報以外にも、さまざまな特例や控除があります。

不動産売却を検討している方は、早めに専門家に相談し、適切な対応を行うようにしましょう。